BANDINGAN Perpres 55-1993,Perpres 36-2005,Kepres 65-2006

Tentang

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Perpres 55 tahun 1993
1. Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut.(Pasal 1)
2.Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hokum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti kerugian atas dasar musyawarah.(Pasal 1.2)
3.Kepentingan umum adalah kepentingan seluruh lapisan masyarakat.(Pasal 1 ayat 3)
4.Pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan Keputusan Presiden ini dibatasi untuk :
A.Kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki Pemerintah              serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan, dalam bidang-bidang antara lain sebagai berikut :

1. Jalan umum, saluran pembuangan air;
2. Waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya termasuk saluran irigasi;
3. Rumah Sakit Umum dan Pusat-pusat Kesehatan Masyarakat;
4. Pelabuhan atau bandar udara atau terminal;
5. Peribadatan;
6. Pendidikan atau sekolahan;
7. Pasar Umum atau Pasar INPRES;
8. Fasilitas pemakaman umum;
9. Fasilitas Keselamatan Umum seperti antara lain tanggul penanggulangan bahaya
10. banjir, lahar dan lain-lain bencana;
11. Pos dan Telekomunikasi;
12. Sarana Olah Raga;
13. Stasiun penyiaran radio, televisi beserta sarana pendukungnya;
14. Kantor Pemerintah;
15. Fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia;

B.Kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum selain yang dimaksud dalam angka (1) yang ditetapkan dengan Keputusan Presiden.(Pasal 5)

5.Panitia pengadaan tanah

1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan bantuan Panitia Pengadaan Tanah yang dibentuk oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I.
2. Panitia Pengadaan Tanah dibentuk disetiap Kabupaten atau Kotamadya Tingkat II.
3. Pengadaan tanah berkenaan dengan tanah yang terletak di dua wilayah Kabupaten/Kotamadya atau lebih dilakukan dengan bantuan Panitia Pengadaan Tanah Tingkat Propinsi yang diketuai atau dibentuk oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I yang bersangkutan, yang susunan keanggotaannya sejauh mungkin mewakili Instansiinstansi yang terkait di Tingkat Propinsi dan Daerah Tingkat II yang bersangkutan.(Pasal 6)

6. Panitia Pengadaan Tanah bertugas :

1. mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman, dan bendabenda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan;
2. mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya;
3. menaksir dan mengusulkan besarnya ganti kerugian atas tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan;
4. memberi penjelasan atau penyuluhan kepada pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut;
5. mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian;
6. menyaksikan pelaksanaan penyerahan uang ganti kerugian kepada para pemegang hak atas tanahb bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada diatasnya;
7. membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.

7.Ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah diberikan untuk :

1. hak atas tanah;
2. bangunan;
3. tanaman;
4. benda-benda lain, yang berkaitan dengan tanah; (Pasal 12)

8.Bentuk ganti kerugian dapat berupa :

1. uang;
2. tanah pengganti;
3. pemukiman kembali;
4. gabungan dari dua atau lebih untuk ganti kerugian sebagaimana daimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c; dan
5. bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Pasal 13

9.Dasar dan cara perhitungan ganti kerugian ditetapkan atas dasar :

1. harga tanah yang didasarkan atas nilai nyata atau sebenarnya, dengan memperhatikan nilai jual obyek Pajak Bumi dan Bangunan yang terkait untuk tanah yang besangkutan;
2. nilai jual bangunan yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang brtanggungjawab di bidang pertanian;
3. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang betanggungjawab di bidang pertanian. (Pasal 15)

10.Ganti kerugian diserahkan langsung kepada :
a.pemegang atas tanah atau ahli warisnya yang sah;
b.nadzir,bagi tanah akaf.(Pasal 17)

11.Bentuk dan besarnya ganti kerugian atas dasar cara perhitungan ditetapkan dalam musyawarah.(Pasal 16)
12.Pengadaan tanah sakla kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 (satu) Ha,dapat dilakukan langsung oleh instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah,dengan cara jual beli atau tukar menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak,(Pasal 23)

Perpes 36 tahun 2003

1.Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan hak atas tanah.(Psal 1 Ayat 3)
2.Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hokum antara pemegang hak atas tanah denga n tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.(Pasal 1 ayat 6)
3.Kepentingan umum adalah kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat. Pasal (1 ayat 5).
4.Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau pemerintah daerah meliputi:

1. jalan umum, jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;
2. waduk, bendungan, bendung, irigasi, dan bangunan pengairan lainnya;
3. rumah sakit umum dan pusat kesehatan masyarakat;
4. pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal;
5. peribadatan;
6. pendidikan atau sekolah;
7. pasar umum;
8. fasilitas pemakaman umum;
9. fasilitas keselamatan umum;
10. pos dan telekomunikasi;
11. sarana olah raga;
12. stasiun penyiaran radio, televisi dan sarana pendukungnya;
13. kantor Pemerintah, pemerintah daerah, perwakilan negara asing, Perserikatan Bangsa-Bangsa, dan atau lembaga-lembaga internasional di bawah naungan Perserikatan Bangsa-Bangsa.
14. fasilitas Tentara Nasional Indonesia dan Kepolisian Negara Republik Indonesia sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya;
15. lembaga permasyarakatan dan rumah tahanan;
16. rumah susun sederhana;
17. tempat pembuangan sampah;
18. cagar alam dan cagar budaya;
19. pertamanan;
20. panti sosial;
21. pembangkit,transmisi,distribusi tenaga listrik;(Pasal 5)

5.Panitia Pengadaan Tanah

1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan
2. bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh Bupati/Walikota.
3. Panitia pengadaan tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur.
4. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah kabupaten/kota atau lebih, dilakukan
5. dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur.
6. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan
7. bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri
8. atas unsur Pemerintah dan unsur pemerintah daerah terkait.(Pasal 6)

6.Panitia pengadaan tanah bertugas:

1. mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda –benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
2. mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan, dan dokumen yang mendukungnya;
3. menaksir dan mengusulkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
4. memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik baik melalui tatap muka, media cetak maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah;
5. mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi Pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;
6. menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman, dan benda -benda lain yang ada di atas tanah;
7. membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;
8. mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten.( Pasal 7)

7.Ganti rugi dalam rangka pengadaan tanah diberikan untuk:

1. hak atas tanah;
2. bangunan; (Pasal 12)

8.Bentuk ganti rugi dapat berupa:

1. uang; dan/atau
2. tanah pengganti; dan/atau
3. pemukiman kembali
4. tanaman;
5. benda -benda lain yang berkaitan dengan tanah. .(Pasal 13)

9.Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas:

1. Nilai Jual Obyek Pajak atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penetapan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia;
2. nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan;
3. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian. (Pasal 15 ayat 1)
4. Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.(Pasal 15 ayat 2)

10.Ganti rugi diserahkan langsung kepada:

1. pemegang hak atas tanah atau yang berhak sesuai dengan peraturan perundangundangan;atau
2. nadzir bagi tanah wakaf.(Pasal 16)

11.Pengadaan Tanah Skala Kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 (satu) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah, dengan cara jual beli atau tukar menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak.(Pasal 20)
12.Apabila upaya penyelesaian yang ditempuh Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri tetap tidak diterima oleh pemegang hak atas tanah dan lokasi pembangunan yang bersangkutan tidak dapat dipindahkan, maka Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan mengajukan usul penyelesaian dengan cara pencabutan hak atas tanah berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Atas Tanah Dan Benda-benda Yang Ada Di Atasnya. (Pasal 18)


Keppres 65 tahun 2006
1. Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah.(Pasal 1 ayat 3)
2.Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah.(Pasal 3),
Isi pasal 2:
(1)   Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
(2)   Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan.”
3.Kepentingan Umum tidak didefenisikan
4.Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, meliputi :

1. jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;
2. waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;
3. pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;
4. fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan lain-lain bencana;
5. tempat pembuangan sampah;
6. cagar alam dan cagar budaya;
7. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.(Pasal 5)

5.Panitia pengadaan tanah

1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh Bupati/Walikota.
2. Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur.
3. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah kabupaten/kota atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur.
4. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang
5. terdiri atas unsur Pemerintah dan unsur Pemerintah Daerah terkait.
6. Susunan keanggotaan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) terdiri atas unsur perangkat daerah terkait dan unsure Badan Pertanahan Nasional.(Pasal 6)

6.Panitia pengadaan tanah bertugas :

1. mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
2. mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya;
3. menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;
4. memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi public baik melalui tatap muka, media cetak, maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah;
5. mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;
6. menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada di atas tanah;
7. membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;
8. mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten.(Pasal 7)

7.Peruntukan ganti kerugian ,Tidak di jelasakan
8.Bentuk ganti rugi dapat berupa :

1. Uang; dan/atau
2. Tanah pengganti; dan/atau
3. Pemukiman kembali; dan/atau
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c;
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.( Pasal 13)

9.Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas :

1. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia;
2. b nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan;
3. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian. (Pasal 15 ayat 1)
4. Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Ibukota Jakarta.(Pasal 15 ayat 2)

11.Pengadaan Tanh Skala Kecil,TIDAK DI JELASKAN
12.Penyerahan ganti rugi

1. Dalam hal kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak dapat dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan dalam jangka waktu paling lama 120 (seratus dua puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal undangan pertama.
2. Apabila setelah diadakan musyawarah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak tercapai kesepakatan, panitia pengadaan tanah menetapkan besarnya ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 huruf a dan menitipkan ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (2), maka panitia menitipkan uang ganti rugi kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.(Pasal 10)

Oleh:Mardalli Simamora

MK :Hukum Pertanahan Lanjut